티스토리 뷰
목차
부동산 시장 정상화를 위한 결단: 양도세 유예 기간 확대와 실거주 의무의 정교화
정부 국무회의 주요 결정 사항 요약
- 양도세 중과 유예 기간 연장: 강남 3구 및 용산 등 규제지역 잔금·등기 기간을 기존 3개월에서 4개월로 확대.
- 실거주 의무 유예: 세입자가 있는 주택의 경우 임대 기간 종료 시까지 실거주 의무를 한시적으로 유예함.
- 계약갱신청구권 예외: 소유자 본인 입주 시 세입자의 추가 2년 갱신권은 제한되며, 유예 범위는 최대 2년으로 한정.
- 등록임대주택 개편: 이재명 대통령 지시에 따라 의무임대기간 종료 후 영구적 세제 혜택을 폐지하고 일반 주택과 동일하게 과세.
- 추진 일정: 이번 주 내 시행령 개정을 통해 세부 지침을 확정하고 시장에 즉각 적용할 방침.
대한민국 부동산 정책이 다시 한번 변곡점을 맞이했습니다. 10일 청와대에서 열린 국무회의에서 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치의 실효성을 높이기 위한 세부 보완책을 확정했습니다. 이번 대책의 핵심은 규제지역 내 거래의 물리적 시간을 보장하고, 임대차 시장의 안정을 해치지 않는 범위 내에서 실거주 의무를 유연하게 적용하는 것입니다. 특히 이재명 대통령이 연일 강조하고 있는 '등록임대주택 특혜 정상화'에 대해 주무 부처가 구체적인 이행 의지를 밝히면서, 주택 시장 내 매물 잠김 현상 해소에 대한 기대감이 커지고 있습니다.
1. 규제지역 잔금 기간 확대: 국민 의견을 반영한 4개월의 법칙
정부는 오는 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예와 관련하여, 거래 현장의 목소리를 적극 수용했습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 핵심 규제지역에서 5월 9일까지 계약을 체결할 경우, 잔금 납부와 등기 이전을 위한 기간을 기존 3개월에서 4개월로 연장하기로 했습니다. 이는 토지거래허가구역의 실거주 이행 준비 기간이 통상 4개월이라는 점을 고려한 합리적 조정입니다.
그 외 지역은 기존 예고대로 6개월의 넉넉한 유예 기간이 부여됩니다. 이러한 조치는 단기간에 매물을 처분해야 하는 다주택자들의 부담을 완화하는 동시에, 급매물이 쏟아져 시장이 급락하는 경착륙 위험을 방지하기 위한 정교한 수위 조절로 풀이됩니다. 정부는 이를 통해 시장에 충분한 공급 신호를 보냄과 동시에 안정적인 자산 이동을 유도하고 있습니다.
2. 세입자 거주 주택의 실거주 유예: 임대차 시장 안정과 소유권의 조화
가장 주목받는 지점은 실거주 의무에 대한 전향적인 유예 조치입니다. 현행법상 실거주 의무가 있는 주택을 매수하거나 보유할 때, 기존 세입자가 있는 경우 소유자가 입주하지 못해 법을 위반하게 되는 모순이 발생해왔습니다. 구 부총리는 "임차인이 거주 중인 경우 임대 기간에는 실거주 의무를 유예하되, 임대 기간이 종료되면 반드시 실거주하도록 하겠다"고 보고했습니다.
이는 세입자의 주거권을 보호하면서도 소유자의 세제 혜택 권리를 보장하는 상생형 대책입니다. 갑작스러운 퇴거 압박을 방지함으로써 임대차 시장의 혼란을 막겠다는 의지가 담겨 있습니다. 정부는 이번 주 중 시행령 개정을 마무리하여 현장의 불확실성을 완전히 해소하겠다는 계획입니다.
3. 갱신권 행사의 한계: '실거주 우선 원칙'의 확립
다만, 정부는 실거주 유예 기간을 무한정 인정하지는 않을 방침입니다. 김용범 청와대 정책실장은 임대차보호법상 계약갱신청구권과의 충돌 문제에 대해 명확한 선을 그었습니다. 소유자가 직접 거주하겠다는 의사를 밝히면 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 현행법에 근거하여, 실거주 유예 기간은 기존 계약의 잔여 기간인 최대 2년으로 한정됩니다.
즉, 세입자가 추가 2년을 더 살겠다고 주장하더라도, 소유자가 실거주 의무를 이행하기 위해 입주를 선택한다면 유예 기간은 연장되지 않습니다. 이는 실거주 의무 이행이라는 정책의 본질을 훼손하지 않으면서도, 현실적인 입주 시점을 조율할 수 있도록 퇴로를 열어준 것으로 평가받습니다.
4. 등록임대주택 특혜의 종언: 100년 특혜는 없다
이재명 대통령은 이날 국무회의에서도 등록임대주택에 주어지는 양도세 중과 제외 혜택의 불합리성을 강하게 질타했습니다. 이 대통령은 수백 채의 집을 가진 임대사업자가 의무임대기간이 지났다는 이유로 영구적으로 세제 특혜를 받는 것은 조세 형평성에 심각한 어긋남이 있다고 지적했습니다. "100년이고 1,000년이고 중과하지 않는 것은 문제"라는 강력한 표현을 사용하며 제도 개선을 촉구했습니다.
이에 대해 구 부총리는 "적정한 기간을 정해 그 이후에는 일반 주택과 똑같이 과세하겠다"며 전격적인 제도 개편을 약속했습니다. 이는 사실상 등록임대주택에 대한 영구적 면죄부를 폐지하겠다는 선언으로, 다주택자들이 보유한 임대 물량을 시장에 매물로 내놓게 만드는 강력한 유인책이 될 것으로 보입니다.
5. 결론: 조세 정의 구현과 시장 공급 확대를 향한 진군
결론적으로 이번 정부의 대책은 '공정한 과세'와 '시장 수급 안정'이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 고도의 전략입니다. 양도세 중과 유예 기간을 유연하게 조정하고 세입자 보호와 실거주 의무를 조화시킨 것은 행정의 정무적 감각이 돋보이는 대목입니다. 또한, 등록임대주택의 특혜를 정상화하겠다는 결정은 부동산을 통한 불로소득을 차단하고 주택을 거주 목적의 재화로 되돌리겠다는 정부의 확고한 의지를 보여줍니다.
정부의 이번 시행령 개정이 예고된 대로 확실하게 이행된다면, 서울 및 수도권 핵심 지역의 매물 공급이 활성화되어 주택 시장 안정에 크게 기여할 것입니다. 이제 시장의 눈은 구체적인 시행령 개정안의 세부 문구와 적용 시점에 쏠려 있습니다. 정부는 국민의 주거 불안을 해소하고 시장의 신뢰를 회복하기 위해, 이번 대책이 현장에서 차질 없이 집행될 수 있도록 사후 관리에도 만전을 기해야 할 것입니다.